Planujesz budowę domu? Sprawdź, co musisz wiedzieć!

30.10.2019

Własny dom to to marzenie wielu osób. Bez wątpienia jest to ogromna inwestycja, która wiąże się nie tylko z dużym nakładem finansowym, ale i różnorodnością prac. Warto się do niej dokładnie przygotować, aby uniknąć przykrych niespodzianek.  Sprawdź, co musisz mieć na względzie, gdy planujesz budowę domu. 

Działka budowlana - jak ją przygotować?

Zakup działki budowlanej to nie lada wyzwanie. Nie wystarczy wybrać jedynie lokalizację. Pod względem prawnym jest to znacznie bardziej skomplikowane. Po pierwsze należy przeanalizować status prawny wybranej przez nas działki. Czy jest to działka budowlana czy rolna? Koszty tej drugiej są znacząco niższe, ale nie zawsze istnieje możliwość zmiany jej przeznaczenia. Konieczne należy również sprawdzić, czy istnieje możliwość wykonania przyłączy mediów. Na względzie musimy mieć jednocześnie fakt, że koszty uzbrojenia nie należą do tanich.

Mnóstwo osób planujących budowę domu, posiada już działkę. W takiej sytuacji wystarczy przeanalizować plan zagospodarowania przestrzennego. Zazwyczaj zawiera on wyłącznie ogólne wytyczne, w rzadkich przypadkach może jednak narzucać pewne zobowiązania, np. kształt dachu czy wysokość budynku. Jeżeli nasza działka do tej pory nie była objęta takim planem, należy wystąpić o wydanie warunków zabudowy.

Projekt budowlany i kosztorys

Załóżmy, że posiadamy już działkę. Kolejny krok to wybór projektu budowlanego. Przykładowe projekty możemy znaleźć w sieci. Na ich podstawie realizujemy resztę kwestii formalnych. Gotowe projekty domów to opcja najtańsza, równie dobrze możemy jednak zdecydować się na projekt indywidualny, zaprojektowany specjalnie z myślą o potrzebach naszej rodziny. Warto wiedzieć, że najtańsze w wykonaniu są budynku o prostej bryle. 

Do projektów budowlanych dołączony jest przeważnie kosztorys prac. Powstaje on na podstawie średnich stawek obowiązujących w danej chwili na rynku. Zapoznać możemy się m.in. z kosztorysem budowy stanu surowego, jak i deweloperskiego. Kosztorys uwzględnia także harmonogram prac. Co istotne, kosztorys wraz z harmonogramem to podstawa do ubiegania się o kredyt na budowę.  

Kwestie formalne

Rok 2015 przyniósł istotne zmianie w prawie budowlanym. Od tego czasu budowa domu jednorodzinnego nie wymaga uzyskiwania pozwolenia na budowę. Jest jednak pewien wymóg - nasz dom musi mieścić się na działce. Jeżeli jego budowa ingeruje w jakikolwiek sposób w działkę sąsiada, wówczas kwestie formalne będą wyglądać nieco inaczej.

Przed budową domu musimy za to złożyć wniosek zgłoszenia zamiaru budowy z projektem. Do wniosku należy dołączyć projekt budowlany, kopię mapy geodezyjnej, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz opis sposobu wykonywania robót budowlanych. Nie trzeba za to dołączać oświadczeń o możliwości przyłączenia mediów. Nowość stanowi za to obowiązek przedłożenia dokumentu określającego obszar oddziaływania budynku. 

Pozwolenie na budowę

Należy pamiętać, że uzyskanie pozwolenia na budowę to proces, który może trwać nawet kilka tygodni. Jeżeli w ciągu 30 dniu od daty złożenia dokumentów, nie otrzymamy żadnego odpowiedzi, oznacza to tzw. milczącą zgodę na budowę. Ta kwestia wygląda zupełnie inaczej w przypadku inwestycji budowanych w oparciu o pozwolenie. Wówczas okres, który odczekać musi inwestor wydłuża się z 30 do 65 dni. Konieczne jest również przedłożenie  zgłoszenia dotyczącego zamiaru rozpoczęcia robót budowlanych. Zrobić to należy tydzień przed planowanym rozpoczęciem prac.

System gospodarczy czy zlecony?

Jeżeli zamierzamy wybudować dom, musimy zastanowić się czy interesuje nas system gospodarczy, czy zlecony. Ten pierwszy jest zdecydowanie bardziej popularny. W jego ramach to inwestor podejmuje się części prac, a resztę zleca ekipie budowlanej. W ten sposób może sporo zaoszczędzić, musi jednak zaangażować się w budowę. Najczęściej to na nim spoczywa zakup materiałów budowlanych, realizacja prostych prac czy wynajęcie wyspecjalizowanych fachowców. 

System zlecony bez wątpienia okaże się bardziej wygodny, zwłaszcza dla tych osób, które nie mogą sobie pozwolić na poświęcenie dużej ilości własnego czasu. W tym przypadku to wybrana firma przejmuje na siebie wszystkie obowiązki związane z budową, a my musimy jedynie terminowo wypłacać transze wynagrodzenia.

Ile trwa budowa domu?

Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie, ponieważ czas budowy jest zależny od wielu czynników, m.in. rozmiarów naszego przyszłego domu, czy okresu, w którym rozpoczęliśmy budowę. Stan surowy otwarty zajmuje najczęściej od 3 do 6 miesięcy. Całość budowy trwa ok. 2 lat. Po tym czasie możemy urządzić wnętrze według własnych upodobań i się wprowadzić. Jeżeli wybrany przez nas projekt nie jest skomplikowany, to możliwe, że dom uda się postawić w rok. Wiele zależy jednak od ekipy budowlanej oraz pogody. Deszcz może bowiem skutecznie utrudniać prace budowlane. 

Budowa domu to niełatwe zadanie, dlatego warto pozostawić je specjalistom. Oczywiście, możemy zaangażować się w część prac, aby nieco obniżyć łączne koszty budowy. Niemniej, musimy mieć na względzie, że podstawa to dopełnienie licznych formalności. Jeżeli zdecydujemy się na współpracę z firmą budowlaną, to wiele obowiązków przejmą za nas fachowcy.